Les mesures de protection de l’acquéreur sur l’état de l’immeuble

Une ordonnance du 8/06/2005 regroupe l’ensemble de ces mesures dans un document unique « le dossier de diagnostic technique ». Ce dossier doit être annexé à toute promesse de vente ou à défaut, à tout acte authentique de vente. La mise en place de ce dossier de diagnostic technique est soumise à la publication de décrets d’application.

L’amiante

Pour tous les immeubles bâtis, collectifs ou individuels, dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997, un état indiquant la présence ou l’absence d’amiante dans l’immeuble doit être annexé aux promesses et actes de vente. Le vendeur qui ne respecte pas cette obligation devra indemniser l’acquéreur si ce dernier décèle la présence d’amiante dans l’immeuble.

Les termites

Depuis 1999, un dispositif de lutte contre les termites a été mis en place. On peut dégager 3 obligations principales :

Le plomb

La loi du 09/08/2004 relative à la politique de santé publique vient renforcer les dispositions relatives au plomb applicables aux ventes d’immeubles à usage d’habitation. Le dispositif précédent prévoyait l’obligation d’annexer un « état des risques d’accessibilité au plomb » à la promesse ou à l’acte de vente des immeubles construits avant le 01/01/1948 et se situant dans une zone à risque délimitée par le préfet. Cet état des risques est rebaptisé « constat de risque d’exposition au plomb ». Il doit désormais être annexé à la promesse ou à l’acte de vente des immeubles construits avant le 01/01/1949, quelle que soit leur localisation sur le territoire français. Le document est valable 1 an. Toutefois, le vendeur sera dispensé de l’actualiser s’il établit l’absence de plomb dans l’immeuble (ou la présence de plomb à un seuil inférieur à ceux qui seront définis par arrêté). Dans ce cas, le constat initial sera joint à chaque mutation. A défaut d’annexion de ce constat, le vendeur devra indemniser l’acquéreur si ce dernier décèle la présence de plomb dans l’immeuble.

Le gaz

En cas de vente d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel, un diagnostic de cette installation datant de moins d’un an devra être annexé à l’acte de vente. Le vendeur qui ne respecte pas cette obligation devra indemniser l’acquéreur si ce dernier décèle ultérieurement un défaut dans l’installation. Ce dispositif n’entrera en vigueur qu’après publication d’un décret précisant ses modalités d’application.

Les risques naturels et technologiques

La loi du 30/07/2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels oblige le propriétaire d’un immeuble situé dans une zone couverte par un plan de prévention ou dans une zone de sismicité définie par décret, d’en informer l’acquéreur ou le locataire. Un état des risques sera annexé aux promesses et actes de vente ainsi qu’aux contrats de location. En cas de non respect de ces nouvelles dispositions, l’acquéreur ou le locataire pourra poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.