Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI)
Un type de société pas comme les autres
Les Sociétés Civiles Immobilières, appelées aussi sociétés de gestion immobilière, ont pour vocation d’acquérir, de gérer et de louer un ou plusieurs biens immobiliers. À ce titre, elles constituent, pour les particuliers comme pour les professionnels et les chefs d’entreprise, un instrument de gestion patrimoniale.
- Ce sont des sociétés dotées de la personnalité morale : elles nécessitent donc une immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
- Ce sont des sociétés de personnes : elles associent au moins 2 personnes morales ou physiques.
- Ce sont des sociétés à risque illimité : les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la SCI, proportionnellement à leur part dans le capital social.
- Transformant le bien immobilier en “immobilier papier” sous forme de parts sociales, le SCI permettent des montages qu’il ne serait pas possible d’effectuer dans le cadre d’une gestion directe d’un bien immobilier.
Les associés et les apports à la SCI
- Les époux mariés sous le régime de la communauté peuvent constituer ensemble une SCI, ou éventuellement séparément, dès lors que l’acquisition des parts se fait au moyen de leurs biens propres.
À noter : lors de la création de la SCI, il vous faut tenir compte de leur régime matrimonial (d’où l’intérêt de consulter un notaire pour éviter toute erreur).
- Les enfants mineurs peuvent être associés, au sein d’une SCI, sous certaines conditions : nécessité d’un accord préalable du juge des tutelles…
La loi ne fixe aucun capital minimal. Toutefois, cela ne constitue pas une raison suffisante pour lui attribuer un capital initial très bas, car lors des cessions ultérieures des parts, les plus-values réalisées se calculeront à partir de la valeur de souscription, d’où une imposition qui sera sensiblement plus forte (sauf s’il y a cession après une détention supérieure à 15 ans).
Les apports peuvent être constitués de biens immobiliers (en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit) ou encore de numéraire permettant l’acquisition immobilière.
La SCI et la gestion d’un patrimoine familial
D’une façon générale, pour gérer un bien immobilier, la SCI constitue pour vous une solution juridique plus souple que l’indivision. L’indivision pose en effet certains problèmes en raison de sa forte précarité et de la difficulté d’assurer une gestion dans de bonnes conditions, du fait par exemple de l nécessité d’un accord de tous les co-indivisaires pour toutes les décisions importantes.
En cas de revente des parts d’une SCI, le montant des droits de mutation s’élève à 5,09 % du prix de vente, majoré de la taxe départementale.
La SCI constitue pour vous un moyen de transmettre un bien immobilier à un ou plusieurs de vos enfants. En effet, il est moins onéreux de faire une donation de parts que de donner l’immeuble lui-même. Par ailleurs, tous les 6 ans, vous avez la possibilité de donner sans imposition, à l’enfant ou aux enfants associés à la SCI, des parts sociales pour une valeur allant jusqu’à 50 000 € par parent (soit 100 000 € pour les deux parents).
La SCI est susceptible de présenter, dans le cadre d’une succession, des avantages fiscaux intéressants pour les héritiers, la base de calcul des droits de succession pouvant être sensiblement inférieure à celle intervenant dans le cadre de la transmission de l’immeuble. En effet, les parts sociales peuvent donner lieu à une valeur imposable inférieure à celle qu’aurait le bien immobilier correspondant.
La SCI et la fiscalité
Les sociétés civiles sont, dans la majorité des cas, soumises à l’impôt sur le revenu. Elles sont dites alors “semi transparentes” et sont soumises à la fiscalité des ménages pour l’imposition des revenus. Toutefois, elles peuvent opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés.
Les principaux avantages de la SCI
- Elle apporte plus de souplesse à la transmission d’un bien immobilier. Il vous est plus facile de répartir entre vos enfants des parts sociales de SCI que des biens immobiliers.
- Elle vous permet de transmettre un patrimoine immobilier à vos enfants ou à votre concubin en réalisant des économies d’impôt. Supposons qu’une SCI, constituée entre des parents et leurs enfants, achète un immeuble de 304 800 €, la moitié étant financée par un apport en compte courant d père, l’autre moitié payée cash. Si au bout de 15 ans, la valeur du bien atteint 457 200 €, elle ne sera comptabilisée que pour 304 800 €, 152 400 € du compte courant n’ayant pas été réévalués. Les enfants bénéficient ainsi d’une plus-value sans avoir contribué à l’ensemble du financement initial.
- Elle vous permet de transmettre gratuitement l’usufruit d’un bien à vos enfants. Il suffit en effet d’apporter la nue-propriété du bien à la SCI. Au décès de l’usufruitier, les enfants nu-propriétaires récupèrent automatiquement la pleine propriété du bien, sans avoir à verser de droits de succession.
- Elle vous permet de substituer à des droits de succession, allant selon les cas de 5 à 60 %, une taxation de 5,09 % portant sur les parts sociales de la SCI.
- Elle vous permet, dans le cadre de l’ISF, d’appliquer une décote de 20 % sur la valeur du bien, les parts sociales étant considérées comme plus difficilement cessibles qu’un bien en direct.
La SCI, une technique à manier avec précaution
La souplesse de la SCI et les possibilités qu’elle recouvre peuvent en faire une bonne solution pour gérer un patrimoine immobilier. Toutefois, la création d’une SCI soulève certaines difficultés tant juridiques que fiscales ou financières, d’où l’importance de se faire conseiller par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.
La SCI peut aussi présenter des inconvénients, d’où l’intérêt de ne pas y recourir dans certains cas :
- pour des biens immobiliers dont on se réserve la jouissance personnelle en tant que résidence principale ou secondaire. Elle impose, en effet, un certain nombre de formalités et risque de poser des problèmes de revente pour le bien immobilier ;
- dans le seul but de profiter de ses avantages fiscaux. Si la SCI constitue un bon instrument de gestion, elle ne peut être en aucun cas un outil d’évasion fiscale. L’administration fiscale est particulièrement attentive et intervient fréquemment pour sanctionner ce qu’elle considère comme un “abus de droit”, donnant lieu à un redressement fiscal, notamment dans les cas suivants :
- création de SCI dont il est démontré qu’elle a un objectif uniquement fiscal ;
- location, par la SCI, du bien immobilier à l’un de ses associés à un prix trop bas par rapport aux loyers pratiqués habituellement sur le marché.
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