Les incitations de la loi Robien et « Robien recentré »
Ce dispositif fiscal est conçu pour relancer l’investissement locatif en France et lutter contre la pénurie des logements à louer. Il s’applique :
- aux logements neufs destinés à la location non meublée à usage d’habitation principale,
- aux logements vétustes faisant l’objet de travaux de réhabilitation,
- à l’acquisition de parts de SCPI.
Dans la mesure où les propriétaires respectent un plafond de loyer, ils bénéficient d’avantages fiscaux. Les biens acquis depuis le 3 avril 2003 et ce, jusqu’au 30 août 2006 sont soumis au régime dit « Robien ». La loi du 13/07/2006 portant engagement national pour le logement a réformé le dispositif pour les biens acquis à compter du 01/09/2006. On parle désormais du « Robien recentré ».
Le cadre imposé par le dispositif
Il concerne les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement. On précise que par logements neufs, il convient d’entendre ceux qui n’ont jamais été habités ni utilisés avant leur acquisition. Un logement loué nu, dans une résidence de retraite ou pour étudiant, peut bénéficier de ce dispositif. En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme s’en voit exclu. Le dispositif exige du propriétaire bailleur l’engagement que le loyer n’excède pas un certain plafond et que le logement soit loué en résidence principale pendant au moins 9 ans.
Il concerne uniquement les logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues par la loi SRU, et devant faire l’objet de travaux de réhabilitation fixés par décret. Un état descriptif effectué avant le début des travaux, et réalisé par un professionnel, doit prouver qu’au moins quatre caractéristiques majeures du logement font qu’il n’est pas décent (par exemple : l’absence d’installations sanitaires, le dispositif de chauffage, la ventilation et la présence d’infiltrations d’eau). Après les travaux de réhabilitation, un second état descriptif établi par un professionnel doit attester que les équipements et le confort du logement sont équivalents à ceux d’un logement neuf. Les caractéristiques et les performances techniques que doit présenter le logement après les travaux de réhabilitation sont précisées par un arrêté du 19/12/2003. Le bailleur doit s’engager à louer le logement en résidence principale au moins 9 ans, en respectant le plafond de loyer fixé par décret.
Les avantages du dispositif
- Il n’y a pas de plafond de ressources du locataire
- Une fiscalité avantageuse
Concernant les biens acquis jusqu’au 30/08/2006 : le taux de la déduction au titre de l’amortissement du bien peut aller jusqu’à 65% du prix d’acquisition dans le neuf et jusqu’à 65% du prix d’acquisition augmenté des travaux pour les logements réhabilités.
Ainsi l’acquéreur peut déduire de ses revenus fonciers :
- 8% du prix d’achat par an les 5 premières années,
- puis 2,5% l’an les 4 années suivantes.
A l’issue des 9 ans, et sous réserve de respecter les conditions du dispositif Robien, il est encore possible de continuer d’amortir 2,5% par an pendant 6 ans.
Concernant les biens acquis à compter du 01/09/2006 « Robien recentré »: la possibilité d’amortissement du bien est ramenée à 50% et limitée à 9 ans au maximum, soit :
- 6% pendant 7 ans
- puis 4% pendant 2 ans.
- Des revenues sécurisés
Les propriétaires bailleurs optant pour le dispositif Robien bénéficient d’une garantie gratuite contre les loyers et charges impayés, en cas de chômage de l’occupant ou d’une diminution de 30% de ses revenus. Cette sécurité est limitée à 3 ans avec un montant maximum de 9 mois de loyers et de charges. Ils peuvent également percevoir directement l’allocation logement éventuelle du locataire.
- Plafonds des loyers au m2 par région (Cf. Tableau)
Les plafonds sont différents entre le dispositif Robien dans sa version initiale et le dispositif “Robien recentré”. Pour ce dernier, la zone B est scindée en 2 zones B1 et B2 :
- La zone B1 comprend les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, ainsi que les villes d’Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, le pourtour de la Côte d’Azur, la Corse et les départements d’Outre-Mer.
- La zone B2 comprend le reste de la zone B.
- Pour l’ancien
Une déduction de 26% s’applique aux revenus fonciers des logements acquis depuis le 01/01/2006 dans le cadre du régime Robien. Ces logements sont donnés en location à des organismes d’aide au logement des personnes défavorisées. La location doit satisfaire à des conditions de loyers et de ressources.
- Pouvoir louer à un membre de sa famille
Le propriétaire peut disposer de son bien, en cas de besoin, pour le louer à un membre de sa famille sans perdre son avantage fiscal. Il continue à bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement, à condition que le locataire ne soit pas membre du foyer fiscal. Il y a alors signature d’un bail écrit et versement d’un loyer respectant les modalités du dispositif.
Exemple chiffré “Robien Recentré” pour les logements anciens réhabilités
Vous achetez un 2 pièces de 25 m2, en très mauvais état, en région parisienne, d’une valeur de 60 000 € (y compris frais annexes). Vous effectuez des travaux de réhabilitation importants pour un montant de 20 000 €. Vous vous engagez à louer le logement pendant 9 ans à un loyer maximum de 497,25 € (25 m2 x 19,89 € par mois).
Vous pouvez déduire 4 800 € de vos revenus fonciers imposables chaque année pendant 7 ans, puis 3 200 € chaque année les 2 années suivantes. Au bout de 9 ans, vous avez donc déduit 40 000 €.
Calcul des revenus fonciers la première année :
Loyer annuel 5 967 € (loyer pratiqué = loyer plafond 497,25 € x 12)
Amortissement - 4 800 € (80 000 € x 6 %)
Intérêts d’emprunt - 3 449 € (hypothèse pour un crédit de 80 000 € sur 15 ans, coût total : 32 204 € - TEG 4,80% assurance et frais inclus).
Autres charges - 220 € (hypothèse)
Déficit - 2 502 €
Le déficit foncier est égal à 2 502 €. Il est intégralement déductible de votre revenu imposable.
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