Choisir entre le Crédit Amortissable et le Crédit In Fine

Les caractéristiques du Crédit Amortissable

Le crédit amortissable est le crédit classique, dont les mensualités comprennent une part de capital, une part d’intérêts et l’assurance.

Le principe est simple : au début de votre crédit, vous commencez par rembourser essentiellement les intérêts. Au fil des ans, cette proportion s’inverse et vos dernières mensualités comportent principalement du capital.

L’avantage principal d’une formule en amortissable, c’est la souplesse qu’elle vous apporte tout au long de votre crédit. Ainsi, vous pouvez l’adapter selon les évolutions de votre vie.

Les caractéristiques du Crédit In Fine

Dans un crédit in fine, votre mensualité ne comprend que des intérêts et vous ne remboursez le capital emprunté qu’à la fin du crédit, en une seule fois.
L’astuce consiste à vous faire souscrire, parallèlement au financement, un contrat d’assurance-vie sur lequel vous placez votre épargne afin de rembourser à terme le capital emprunté. Vous pouvez procéder à un versement unique ou à des versements périodiques (mensuels, trimestriels…). Leur montant est calculé de telle sorte que l’épargne ainsi constituée rembourse le capital emprunté.

Ce type de financement permet de déduire la totalité des mensualités de votre revenu foncier et de profiter d’économies d’impôt importantes. Au bout de 8 ans, les intérêts capitalisés de l’assurance vie bénéficient d’un abattement annuel de 4 600 e pour une personne seule ou 9 200 e pour un couple marié. Sur option du contribuable, le bénéfice restant est soumis soit à l’impôt sur le revenu, soit au prélèvement libératoire de 7,5 %. En cas de décès de l’assuré, ce montage offre les avantages liés à l’assurance vie pour les droits de succession des bénéficiaires.

Avec cette formule de financement, vous bénéficiez d’une double garantie, celle de l’assurance du crédit et celle de l’assurance vie. En cas de décès, vos proches n’auront rien à solder pour le crédit. En plus, les sommes reçues par chaque bénéficiaire du contrat d’assurance vie sont assujetties à un prélèvement fiscal de 20 % uniquement sur les montants excédant 152 500 €.

Des mensualités plus légères Si vous disposez déjà d’un contrat d’assurance vie, vos efforts de trésorerie pourront être moins élevés en crédit in fine qu’en amortissable.

Le conseil UCB :
Pour un premier investissement locatif, il est recommandé de faire un crédit amortissable. Cependant, si vous avez déjà investi, préférez un crédit in fine qui vous permet de réduire vos revenus fonciers, voire de créer un déficit foncier.