Les relations entre vous et votre locataire
Certains détails concrets peuvent s’avérer déterminants, UCB est là pour vous les rappeler. En tant que propriétaire, le fait de disposer d’un locataire fiable c’est la garantie de percevoir vos loyers correctement. Pour le trouver, vous pouvez avoir recours à des professionnels ou non :
- soit vous vous adressez à un professionnel de l’immobilier. Dans ce cas, c’est lui qui va se charger de la recherche et de la sélection de votre locataire jusqu’à l’établissement du bail. Il peut même, si vous le souhaitez, prendre en charge la gestion de votre bien pendant la durée du bail ;
- soit vous décidez de trouver par vous-même. Faites alors appel à votre entourage familial, à vos relations professionnelles ou bien passez une annonce. La recherche vous coûtera moins cher mais vous bénéficierez de moins de garanties.
Quel dossier demander aux candidats ?
Si vous effectuez la recherche seul, exigez de chaque candidat à la location qu’il vous fournisse différents renseignements et compilez-les pour effectuer votre sélection. Vous êtes en droit de lui demander sa situation familiale et professionnelle, ses trois derniers bulletins de salaire, son dernier avis d’imposition, ses dernières quittances de loyer, etc. Si vous êtes confronté à un jeune candidat, vous pouvez envisager de demander en plus une caution, solidaire ou non, de ses parents. Attention, pour plus de sécurité, le loyer que vous demandez ne doit pas dépasser environ un tiers de ses ressources.
Que doit contenir votre bail ?
La location d’un bien meublé et la location saisonnière répondent à des contrats particuliers. Dans la plupart des cas, vous allez louer votre logement vide de tout meuble et pour une longue durée. Votre bail est alors réglementé par la loi du 06/07/1989. Celle-ci prévoit que votre bail comporte un certain nombre de mentions, obligatoires ou non.
Voici les principales :
- le prix du loyer. Pour un logement neuf, vous pouvez le fixer librement. Dans l’ancien, sauf exception, vous devez vous référer aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Dans le cadre des régimes Robien et Besson (statut de bailleur privé conventionné), vous êtes obligé de respecter un montant plafonné par mètre carré ;
- la durée minimale de location est tacitement reconductible par période de 3 ans, pour les bailleurs personnes physiques.
Différentes clauses facultatives peuvent être intéressantes à envisager :
- l’indexation annuelle de votre loyer sur l’indice de révision des loyers (applicable depuis le 01/01/2006). Ainsi, le loyer sera automatiquement réévalué sans que vous ayez à entreprendre de nouvelles démarches auprès de votre locataire ;
- la résiliation de plein droit de la location en cas de non paiement du loyer et des charges ;
- l’état des lieux à établir, avec ou sans professionnel, signé par votre locataire, vous évitera tout désaccord en fin de bail ;
- le dépôt de garantie que vous pouvez déterminer vous même et qui correspond généralement à un ou plusieurs loyers.
Comment répartir les charges durant le bail ?
Tout logement est soumis à de multiples charges et impôts. Vous ne pouvez bien sûr pas en faire supporter la totalité à votre locataire. Le paiement en est réparti par la loi entre vous et lui. En tant que propriétaire, vous devez vous acquitter de :
- l’impôt foncier, dont le taux varie suivant la localisation de votre bien ;
- les grosses réparations à l’intérieur du logement : réfection d’un chauffage individuel, changement d’un appareil sanitaire, etc. ;
- les frais relevant du maintien en bon état des parties communes, en cas de copropriété, telles que l’ascenseur, les façades, etc. ;
- les honoraires du gérant, s’élevant de 6 à 8 % du loyer mensuel, si vous avez confié la gestion de votre bien à un professionnel.
De son côté, votre locataire doit régler :
- la taxe d’habitation ;
- le coût des réparations liées à l’entretien courant, sauf si elles sont dues à la vétusté ou à un cas de force majeure (remplacement de prises de courant ou de vitres cassées, dégorgement de canalisation, etc.);
- les charges d’entretien des parties communes.
Comment mettre fin à votre bail ?
Votre contrat de location est normalement prévu pour une durée de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction. En réalité, le locataire ou vous-même pouvez tout à fait le résilier, dans certains cas et sous réserve de se conformer à des règles précises.
Pendant la durée du bail :
- votre locataire peut le résilier dès qu’il le souhaite, à condition de respecter un préavis de 3 mois à compter de l’envoi de son congé par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier. Ce délai peut être ramené à 1 mois en cas de mutation professionnelle, perte d’emploi, etc. ;
- vous pouvez exiger du tribunal d’instance qu’il prononce la résiliation du bail si votre locataire ne paie pas son loyer et/ou ses charges, ou encore s’il n’a pas souscrit son assurance multirisque habitation.
À la fin des 3 ans de bail :
- votre locataire peut le résilier, également avec un préavis de 3 mois, envoyé par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier ;
- vous pouvez donner congé à votre locataire six mois au moins avant la date de fin de bail dans trois cas précis :
- si vous souhaitez récupérer votre bien pour le vendre ;
- si vous voulez le reprendre pour l’habiter ou le donner comme habitation à l’un de vos ascendants ou descendants ;
- si vous avez un motif grave et légitime justifiant cette résiliation, par exemple si votre locataire ne respecte pas ses obligations.
En l’absence de résiliation du bail, celui-ci sera alors automatiquement reconduit pour 3 ans.
Comment vous couvrir contre le risqué de loyers impayés ?
Se renseigner sur votre locataire est la première précaution pour éviter des loyers impayés. Toutefois, quelles que soient les informations que vous aurez collectées, vous n’êtes pas à l’abri d’une difficulté de paiement. Afin de vous protéger contre ce risque, optez pour une assurance garantie de loyers. Vous devrez verser une prime de l’ordre de 2 à 4 % des loyers, déductible de vos revenus bruts fonciers. En contrepartie, vous serez indemnisé de vos loyers impayés pour une période de 12 à 24 mois en général. Votre assureur prendra également à sa charge la procédure de recouvrement à l’encontre de votre locataire, et, si besoin, son expulsion. La plupart du temps, le professionnel qui gère votre bien propose cette assurance.
0 bien sélectionné
Infos Pratiques
Partenariat privilégié
Les agences ELYSE AVENUE
