Il s’agit du contrat que vous signerez si vous choisissez de vous adresser à un constructeur de maisons individuelles qui vous fournit le plan de votre maison et va construire celle-ci en totalité. C’est un contrat réglementé par la loi Besson. Pour vous, c’est la certitude de profiter d’un maximum de garanties.
La définition exacte des travaux prévus
Votre contrat doit indiquer avec précision le descriptif du terrain (adresse, surface, références cadastrales, origine de propriété, permis de construire) ainsi que tous les travaux à réaliser pour la livraison de votre maison. Cela comprend la construction, son adaptation au sol, les équipements extérieurs et intérieurs, les raccordements aux réseaux extérieurs (eau, électricité, téléphone, etc.) avec une notice descriptive et un plan précisant les cotes utiles et les surfaces. Ces informations doivent être complètes et préciser, le cas échéant, les travaux non pris en charge par le constructeur et que vous souhaitez réaliser vous-même.
Un coût global défini à l’avance
Le prix global, forfaitaire et définitif*, toutes taxes comprises, constitue l’engagement du constructeur sur le coût de la construction. Il doit inclure le prix du plan, les frais éventuels d’étude du terrain, les garanties de livraison et éventuellement de remboursement. Il doit aussi indiquer, le cas échéant, le coût des travaux non réalisés par le constructeur et que vous prendrez en charge directement.
*Avec révision réglementée du prix en fonction des variations d’un indice officiel de la construction, tous corps de métiers confondus, le BTO1.
L’échelonnement légal de vos versements
Il est fixé par la loi à l’aide d’une échelle très précise :
- 15 % à l’ouverture du chantier ;
- 25 % à l’achèvement des fondations ;
- 40 % à l’achèvement des murs ;
- 60 % à la mise hors d’eau ;
- 75 % à l’achèvement des cloisons et hors d’air ;
- 95 % à l’achèvement des équipements (plomberie, menuiserie, chauffage) ;
- 100 % solde à la livraison.
La loi précise que l’établissement de crédit doit être vigilant sur les demandes de versements et obtenir votre accord écrit avant chaque versement.
Blocage et remboursement éventuel de votre dépôt de garantie
Si votre constructeur a souscrit une garantie de remboursement, vous pouvez être amené à verser un dépôt de garantie avant la date d’ouverture du chantier, au maximum 5 % du prix de la construction à la signature du contrat et 5 % à la délivrance du permis de construire. Cette garantie de remboursement vous donne alors la certitude d’être remboursé en cas de défaillance du constructeur ou de non réalisation d’une condition suspensive, non ouverture du chantier à la date convenue ou encore rétractation de votre part dans les sept jours après réception de votre contrat.
Si votre constructeur n’a pas souscrit de garantie de remboursement, vous pouvez néanmoins être tenu de verser, au stade de la signature du contrat, un dépôt de garantie qui ne peut excéder 3 % du prix de la construction. Vos fonds sont alors bloqués auprès d’un établissement habilité (banque, société de caution mutuelle) jusqu’à la levée des conditions suspensives prévues dans le contrat (obtention du permis de construire, du prêt, etc.).
Les indemnités prévues en cas de retard
Votre contrat prévoit des délais de réalisation de la construction, fixés à partir de la date d’ouverture du chantier. En cas de non respect de ces délais, les indemnités ne peuvent être inférieures à 1/3000 € du prix convenu par jour de retard. Les seules dérogations possibles sont les intempéries, la force majeure ou encore un cas fortuit, par exemple un vice de matériel.
Votre garantie de livraison
Pour être absolument sûr d’être livré de la maison que vous avez souhaitée, vous disposez d’une caution fournie par un garant (une société d’assurance ou un établissement de crédit). Elle vous donne la garantie, dès la date d’ouverture du chantier et jusqu’à la date de déclaration d’achèvement des travaux, que vous serez parfaitement protégé contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus, au prix et dans les délais convenus. Si une défaillance du constructeur est reconnue, son garant doit prendre en charge :
- la poursuite des travaux en vous laissant la liberté de les achever vous-même, si vous le voulez, avec l’entreprise de votre choix ;
- les dépassements éventuels de prix pour les travaux nécessaires à l’achèvement de la construction (sous réserve d’une franchise de 5 %) ;
- les pénalités de retard à la charge du constructeur à compter du 30e jour après la date de fin prévue des travaux.
La condition suspensive liée à l’obtention de votre prêt
Votre contrat de construction précise que, si vous n’obtenez pas votre crédit, vous avez la possibilité de vous dégager de vos obligations et de récupérer les fonds que vous avez déjà versés. Retenez bien que la nature précise et le montant exact du prêt doivent figurer au contrat. Celui-ci peut aussi inclure d’autres conditions suspensives concernant l’obtention :
- du terrain ;
- du permis de construire ;
- de la garantie de livraison ;
- de la garantie de remboursement si nécessaire ;
- des autorisations administratives si nécessaire.
Les garanties et assurances en cas de dommages
Plusieurs garanties et assurances rendues obligatoires par la loi figurent dans votre contrat. Il s’agit de :
- la garantie décennale ;
- l’assurance dommages-ouvrage ;
- la garantie de parfait achèvement ;
- la garantie de bon fonctionnement ;
- l’assurance de responsabilité des professionnels.
La possibilité de vous rétracter sous 7 jours
À compter de la réception du contrat de construction par lettre recommandée avec AR, vous disposez d’un délai de 7 jours pour vous rétracter. Il vous laisse le temps de réfléchir à votre engagement et de revenir dessus si vous le souhaitez.
Les annexes obligatoires à votre contrat
Différents documents doivent obligatoirement être associés à votre contrat :
- la notice descriptive, avec chiffrage des travaux réservés et acceptation manuscrite de ce coût par vous-même ;
- les plans ;
- l’attestation de garantie de livraison ;
- l’attestation de garantie de remboursement si nécessaire ;
- votre permis de construire ou votre demande ;
- la notice d’information qui vous explique vos droits et obligations.
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