Dans le cadre d’un investissement locatif, dans le neuf ou l’ancien, les loyers perçus constituent des revenus fonciers imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Mais vous pouvez en déduire un certain nombre de charges.
Les charges déductibles en totalité de vos revenus fonciers
- les intérêts et frais liés à vos crédits contractés lors de l’acquisition (frais de dossier, primes d’assurance, frais d’inscription hypothécaire et honoraires du notaire afférents à la rédaction de l’acte hypothécaire) ;
- les frais réels de gérance et de rémunération de gardien ;
- la taxe foncière ;
- la prime d’assurance contre le risque de loyers impayés ;
- les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation.
Le revenu foncier imposable et le déficit foncier déductible
Si la différence obtenue entre les loyers et les charges foncières est positive, vous obtenez un bénéfice foncier imposable à l'IRPP et assujetti aux prélèvements sociaux (11 %). Si cette différence est négative, vous vous créez un déficit foncier que vous pouvez déduire comme suit :
- la part du déficit correspondant aux intérêts d’emprunt est déductible des seuls revenu fonciers de l’année en cours et des 10 années suivantes ;
- la part du déficit ne provenant pas des intérêts d’emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an ;
- au-delà de cette limite, le déficit foncier est déductible des seuls revenus fonciers de l’année en cours et des 10 années suivantes.
Le cadre d’application du régime général
Le régime fiscal général est valable pour le neuf comme pour l’ancien. Le logement doit être loué nu pour une durée minimum de 3 ans à compter de l’année de l’imposition. Le montant du loyer est libre ainsi que le choix du locataire. Vous pouvez louer à un membre de votre famille, même s’il fait partie du foyer fiscal. L’inconvénient du régime général, c’est qu’il ne donne pas la possibilité, contrairement au régime Robien, de bénéficier de l’amortissement fiscal du bien.
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