La loi de programme pour l’Outre-mer du 21/07/ 2003 assouplit le régime d’aide fiscale en faveur de l’investissement immobilier outre-mer (Loi Girardin, anciennement Pons et Paul).
Conçu pour favoriser, dans les Dom-Tom et les collectivités territoriales de Mayotte et Saint Pierre et Miquelon, l’acquisition ou la construction de logements neufs ou la souscription de parts ou d’actions de sociétés immobilières dont l’objet est de construire des logements neufs, ce nouveau dispositif s’applique aux investissements ou souscriptions réalisés depuis le 21/07/2003.
L’investissement outre-mer présente des avantages différents selon les situations suivantes :
Vous investissez dans le logement pour une résidence principale ou locative
- Quels investissements concernés ?
Acquisition ou construction de logements neufs, souscription de parts ou d’actions de société de construction de logements neufs, souscription au capital de SCPI ou de sociétés spécialisées (Sofiom), travaux de réhabilitation de logements anciens achevés depuis plus de 40 ans (sont considérés comme travaux de réhabilitation des travaux de modification ou de remise en état du gros oeuvre ou des travaux d’aménagement interne qui, par leur nature, équivalent à de la reconstruction, ainsi que les travaux d’amélioration qui leur sont indissociables).
Le montant des investissements éligibles à la réduction d’impôt est plafonné à 1 866 € HT par m2 de surface habitable. Ce plafond est réévalué chaque année en fonction de l’indice Insee du coût de la construction.
La réduction d’impôt sur le revenu est étalée sur 10 ans (à compter de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure) pour les acquisitions ou constructions de logements affectés à l’habitation principale, et sur 5 ans dans les autres cas.
La base annuelle de calcul est donc égale à :
- 10 % des sommes effectivement payées au 31 décembre de l’année pour les investissements dans des logements affectés à l’habitation principale ;
- 20 % dans les autres cas.
Le taux de la réduction d’impôt applicable à cette base annuelle est de :
- 25 % lorsque le logement est affecté à l’habitation principale du contribuable ;
- 40 % pour les logements loués sans condition de ressources et de loyers (secteur libre).
Le taux de la réduction est majoré de 4 points lorsque des travaux d’équipement de production d’énergie renouvelable sont réalisés.
Concernant les investissements pour une résidence principale ou locative : le logement doit être affecté à l’habitation principale du propriétaire ou d’un locataire pendant 5 ans au moins (ou les parts conservées pendant 5 ans au moins).
Vous investissez dans le secteur locatif intermédiaire
La base annuelle de la réduction est égale à 20 % des sommes effectivement payées. Le taux de la réduction d’impôt applicable à cette base est égal à 50 % du prix d’acquisition (honoraires, commission et droits de mutation compris). La réduction est étalée sur 5 ans à raison de 10 % par an.
Le logement doit être loué pendant 6 ans à des personnes qui en font leur habitation principale (ou les parts conservées pendant 6 ans).
Vous investissez dans le secteur productif
Ce sont les investissements productifs en logements neufs réalisés dans le cadre d’une entreprise, d’une société soumise au régime fiscal, d’une société de personnes ou d’un groupement exerçant une activité agricole ou une activité industrielle, commerciale ou artisanale, relevant par nature des BIC. Seuls les secteurs économiques exclus de l’avantage fiscal sont désormais définis par la loi.
Le taux de la réduction d’impôt est égal à 60 % du montant HT des investissements productifs, diminué de la fraction de leur prix de revient financée par une subvention publique. Il est pratiqué au titre de l’année au cours de laquelle l’investissement est réalisé. Cette réduction d’impôt s’impute en totalité sur l’IR dû au titre de l’année au cours de laquelle l’investissement est réalisé, que le contribuable participe directement ou non à l’exploitation de l’activité. Si le montant de la réduction excède l’impôt dû, cet excédent constitue une créance sur l’État. Il peut être utilisé pour le paiement de l’impôt sur le revenu dû au titre des 5 années suivantes. À l’expiration de cette période, la fraction non utilisée de la créance sera remboursée dans la limite d’un montant d’investissement de 1 525 000 €.
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