Bien que le dispositif Robien soit très avantageux, il se peut que d’autres paramètres motivent votre investissement. Voici, parmi les nombreux montages fiscaux existants, ceux que l’on rencontre le plus couramment.
La location en meublée
On distingue le statut de loueur professionnel ou non professionnel.
La qualité de loueur professionnel (LMP) est reconnue aux personnes qui sont inscrites au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles ou retirent de l’activité de loueur 50 % au moins de leur revenu.
Sont donc considérés comme non professionnels (LMNP) :
- les personnes qui ne sont pas inscrites au registre du commerce et des sociétés ;
- les personnes inscrites au registre du commerce et des sociétés qui réalisent moins de 23 000 € de recettes annuelles.
En tant qu’activité commerciale, la location en meublé est imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Les loueurs ont le choix entre 3 régimes fiscaux.
- Le régime des micro-entreprises (ou micro-BIC).
Il s’applique en cas de recettes inférieures à 76 300 € et permet un abattement fiscal de 68 % (au lieu de 72 % précédemment) sur les revenus locatifs. Les formalités sont réduites. Les contribuables portent directement le montant de leurs revenus locatifs sur leur déclaration et c’est l’administration qui calcule le bénéfice net imposable.
- Le régime du bénéfice réel simplifié.
Il s’applique en cas de recettes comprises entre 76 300 et 763 000 €. L’option pour ce régime est irrévocable pendant 5 ans. Elle permet d’imputer la totalité des déficits soit sur l’ensemble des revenus (pour le loueur professionnel), soit sur les bénéfices des activités locatives des 5 années suivantes (pour le loueur non professionnel). Ce régime donne lieu à des formalités plus complexes (établissement d’un bilan, d’un compte de résultat simplifié, etc.).
- Le régime du bénéfice réel normal.
Il s’applique sur option en cas de recettes comprises entre 76 300 € et 763 000 € , et obligatoirement au-delà. Ce sont les mêmes possibilités de déductions que pour le régime ci-dessus, mais avec l’obligation d’une déclaration plus détaillée.
La loi Malraux
Si vous souhaitez investir en secteur sauvegardé (immeuble présentant un caractère historique ou esthétique justifiant sa conservation et sa restauration) ou en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé et réaliser d’importants travaux aboutissant à la restauration complète du bien avec l’agrément de l’architecte des Bâtiments de France, vous êtes donc concerné par la loi Malraux. Ce régime permet de déduire des revenus fonciers le montant des travaux et des intérêts d’emprunt sans limitation. Le déficit foncier qui peut en résulter est à son tour déductible de votre revenu global sans aucune limitation (à l’exception du déficit provenant des intérêts d’emprunt). Vous devez vous engager à louer les locaux nus pendant 6 ans minimum.
La loi Demessine
Les logements neufs ou réhabilités situés en résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) ou dans le périmètre d’intervention d’un établissement public chargé de l’aménagement d’une agglomération nouvelle sont fiscalement régis par la loi Demessine. Si vous souhaitez investir, vous devez louer le logement nu pendant 9 ans à l’exploitant de la résidence de tourisme pour bénéficier fiscalement d’un amortissement de 25 % du prix d’acquisition du logement ou de 20 % des dépenses en cas de réhabilitation, étalé sur 9 ans, dans la limite de 50 000 € pour une personne seule et de 100 000 € pour un couple marié.
Le remboursement de la TVA est possible sous certaines conditions
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